2013年，许女士想购置一套房屋作为儿子婚房，当时其名下已有一套房，为享受首套房屋较低的首付政策，她与公婆签订了《借名购房协议书》。协议约定：以公婆的名义购买房屋，购房费用由许女士负担，房屋归许女士所有。2017年，许女士的公婆陈某夫妇向朋友孙某借款50万元，以上述许女士购买的房屋作为借款抵押物，并办理了余额抵押登记。之后，公婆陈某夫妇未及时还款，孙某便提起诉讼。双方在法院主持下，达成了调解协议。然而，陈某夫妇依然未按照调解协议进行还款。于是，孙某向法院申请执行，并在执行过程中查封了陈某夫妇名下房产。

得知此事的赵女士向法院提出执行异议，认为她是案涉房屋的实际权利人，请求排除执行。法院裁定驳回异议申请后，赵女士便起诉至法院，要求排除对案涉房屋的执行。

最终，法院判决：驳回许女士的诉讼请求。法院认为，许女士借用他人的名义购房，是为了规避二套房贷款政策，享受了本不属于她的福利，本身存在过错，相应的法律风险应当由其自行承担。申请执行人孙某是基于不动产登记合理信赖陈某夫妇是房屋产权人，也办理了借款抵押登记，在这个过程中并不存在过错，属于善意抵押权人。因此，许女士的借名买房行为，不能排除债权人孙某对案涉房屋的执行。

借用对方的名字来，这样做虽然确实可以买到房产或者可以获得一定程度的购房优惠，但也会存在相应的风险。那么借名买房存在的风险有哪些呢？

一、借名买房存在的风险有哪些？

1、如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；

2、如果登记购房人有对外，可以要求法院查封并拍卖该房产；

3、如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为关系而被其他人继承；

4、如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。

在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

二、借名买房问题

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1、一般的，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购到自己名下。

2、借名购买等特殊房屋的合同效力

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

一般为控制当地房价，政府才会出台政策限制购买房屋，但对于一些炒房的人而言，此时就会大擦边球，采取借名买房的方式继续购进房产。不得不说借名买房存在的风险是比较多的，一旦产生纠纷那么当事人的合法权益就有可能得不到保障，因此建议不要通过这样的方式购房。

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